주택임대차보호법에 대해서 알아봅시다 계약갱신청구권에 대하여 간단하에 알아봅시다 임대인 임차인 모두가 알아야 하는 주택임대차보호법중 계약갱신청구권에 알아봅시다

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by TV공인중개사 지목부동산 2023. 2. 25. 23:17

주택임대차보호법에 대해서 알아봅시다 계약갱신청구권에 대하여 간단하에 알아봅시다 임대인 임차인 모두가 알아야 하는 주택임대차보호법중 계약갱신청구권에 알아봅시다

안녕하십니까

부동산 신문읽어드립입니다

주택임대차보호법에 관한 내용입니다

주택임대차 보호법중에서 계약갱신요구권에 대해서 알아볼려고 합니다

임차인은 꼭보시고 숙지를 하셔서 피해를 보는 일이 없도록 합시다

1.계약갱신요구권입니다

Q1. 계약갱신요구권의 행사는 언제부터 할 수 있습니까?

→ 임차인은 임대차계약의 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지

기간에 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

・2개월 전까지의 기간을 계산할 때에는 초일불산입원칙에 따라 계약만료일

2개월 전에 해당하는 날의 0시 전까지 임대인에게 계약갱신의 의사가

도달하여야 합니다.

02. 임차인에게 총 몇 회의 계약갱신요구권이 부여됩니까?

→계약갱신요구권은 1회에 한하여 행사 가능하며, 이 경우 갱신되는

임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.

Q3. 20.12.10일 이후로 계약갱신요구권 행사 가능기간이 변경되었습니까?

→'2012 10. 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차계약은 임대차기간이 끝나기

6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신요구권을 행사하여야 합니다.

※ 20.12.10. 시행(20.06.09. 개정)되는 주택임대차보호법은 계약갱신요구권을

임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 행사하도록 하였으며,

이 규정은 20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약부터 적용됩니다.

→ 계약만료일이 20.12.10일인 경우 현행과 같이 1개월 전인 20.11.10일 0시

(20.11.09일 24시전까지 임대인에게 계약갱신의 의사가 도달해야 합니다.

Q3-2. 예를 들어 20.12.10일에 새로운 임대차 계약을 체결하거나 묵시적 갱신되어

계약 만료일이 22.12.10일인 경우, 계약만료 2개월 전까지 계약갱신요구권을

행사해 야 하는 것입니까?

→ 새로운 임대차 계약 또는 묵시적으로 갱신된 계약 만료일이 22.12.10일 이라면

만료일 2개월 전인 22.10.10일 0시 22.10.09일 24시) 전까지 임대인에게

계약갱신의 의사가 도달해야 합니다.

Q3-3 묵시적 갱신이란 무엇입니까?

임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간동안 임차인에게

계약갱신 거절, 계약조건 변경등을 통지하지 않는 경우 만료가 됐을 때 전

임대차계약 조건과 동일한 조건으로 '자동연장'되는 것을 말한다.

만일 갱신거절의 통지가 없다면 임대차계약은 동일한 조건으로 갱신된 것으로

간주하는데 이를 묵시적갱신이라 표현한다.

Q6 법 시행 당시 이미 한 주택에서 4년 이상 임차 거주 중인데 계약갱신요구권을

행사할 수 있습니까?

→행사할 수 있습니다. 개정법률은 최대 4년의 주거를 보장하는 내용이 아니고,

1회에 한하여 기존의 계약을 2년 연장할 수 있도록 갱신요구권을 부여하는 것입니다.

따라서 연장계약 묵시적 갱신 등의 사유로 이미 4년 이상 거주한 경우 라도

현재의 임대차계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 수 있습니다.

Q7. 묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 봅니까?

→ 그렇지 않습니다. 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 갱신요구권 행사로 보지 않습니다.

계약갱신요구권 행사는 해당 권리를 행사한다는 명확한 의사표시를 한 경우에 인정됩니다.

. ・묵시적 갱신은 임대인 임차인이 기존 계약을 종료하거나 조건을 변경 한다는

등의 통지를 하지 않은 경우 기존의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차가

이루어진 것으로 보는 제도입니다. 갱신 요구를 거절할 수 없습니다.

Q8. 임대인과 임차인이 사전에 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 약정을 한 경우 유효합니까?

→계약갱신요구권을 행사하지 않기로 하는 사전 약정은 법에 따라 임차인에게 안정되는

권리를 배제하는 임차인에게 불리한 약정이므로 법 제10조에 따라 효력이 없다고 판단됩니다.

주택임대차보호법 제10조(강행규정)
이 법에 위반된 약정(定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그효력이 없다.

주택임대차보호법 제10조(강행규정)은 편면적 강행 규정입니다

Q8-1편파적 강행규정은 무엇입니까?

1. 법률 계약 당사자 중 어느 한쪽에 대해서만 당사자의 약정보다 앞서는 효력이 있는 것을

이르는 말. 주택 임대차 보호법을 예로 들 수 있다.

Q9 임차인이 계약만료기간에 맞추어 나가기로 하였으나, 이를 번복하고

계약갱신요구권을 행 사할 수 있습니까?

행사할 수 있습니다. 임차인이 계약만료기간에 맞추어 나가기로 사전에 합의하였더라도

6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 계약갱신을 요구(5% 범위 이내 증액) 할 수 있습니다.

Q11. 계약갱신요구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 합니까?

→그렇지 않습니다. 계약갱신요구권 행사에 따라 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로

보지만, 임차인은 언제든지 임대인에게 해지를 통보할 수 있습니다.

다만 위 해지의 효력은 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월 후에 발생합니다.

※ 단, 임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대료 납부해야 합니다

Q12. 임대차 계약을 최초에 체결할 때, 계약기간을 1년으로 했는데, 1년 이상 거주하고

싶을 때에는 어떻게 해야 합니까?

→ 2년 미만으로 정한 임대차기간은 그 기간을 2년으로 보므로 계약기간을 1년으로 정했어도

임대차기간 2년이 법에 의해 보장됩니다.

•이 경우, 2년의 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 기간에

계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

주택임대차보호법」 제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나

2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은

2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다.

② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는

임대차관계가 존속되는 것으로 봅니다.

Q13. 계약갱신요구권 행사에 별도의 방식이 존재합니까?
→계약갱신요구권 행사방식에는 특별한 제한이 없습니다.

구두, 문자메시지, 이메일 등의 방법이 모두 가능하지만, 장래에 발생할 수 있는

분쟁예방을 위해서는 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법을 활용하는 것이 안전합니다.

임대인 임차인여러분 잘보시고 손해보는 일이 없도록하시고 편안한 하루 보네세요

다음 이시간에는 계약갱신거절에 대해서 알아보겠습니다

많은 방문을 하셔서 영상을 봐주시면 고맙겠습니다

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