전세를 구 할 경우 등기사항증명원을 꼭 확인해야 되는 이유

전세를 구 할 경우 등기사항증명원을 꼭 확인해야 되는 이유

전세를 구 할 때 보증보험에 가입하지 못해도 입주 당시 등기부등본에 이상이 없다면

전세보증금을 돌려받을 가능성이 많습니다.

 

등기사항증명원이 이상이 없다는 의미는 주민등록상 전입신고와 확정일자를 모두 갖춘 날에 해당 부동산등기부에 가압류, 압류, 근저당권설정, 경매개시결정등기, 전세권, 선행 임차권, 신탁등기 등이 없는 상태를 말합니다.

이 경우 임차인은 시간이 다소 걸리겠지만 대항력을 보유하기 때문에 전세보증금반환 소송에서 승소한 후 이를 기초로 강제경매 신청 절차를 진행하면 전세보증금 회수가 가능합니다.

대항력을 보유하면 임대인 교체는 큰 변수가 되지 않습니다.

주택임대차보호법상 대항력은 소유자가 교체된 경우에도 효력이 유지되기 때문입니다.

나아가 경매 낙찰자에게도 그 권리를 주장한다면 전세보증금을 회수할 수 있습니다.

경매 절차가 진행돼 낙찰자가 등장해도 임차인은 걱정할 필요가 없습니다.

대항력의 효과로 낙찰자는 전 소유주와 임차인의 전세 계약을 승계하기 때문입니다.

임차인은 본인의 전세보증금을 모두 변제받을 때까지 주택의 명도(부동산의 점유를 타인의 지배하에 옮기는 것)를 거부하면서 낙찰자로부터 본인의 전세보증금을 받으면 됩니다.

통상 낙찰자는 투자 또는 본인이 주거할 목적으로 대항력 있는 선수위임차인이 있음을 알고 입찰에 참여하므로 전세사기 가담자인 소유자보다 경제력이 높다고 볼 수 있습니다.

임차인은 가격 싸다고 덜컥 경매 낙찰받으면 낭패를 볼 수 있습니다.

 

예를 들어 보겠습니다

 

A 아파트 101동 101호 현재 전세금 2억원이라고 가정하겠습니다.

매매가격 편의상 2억3천이라고 할 경우 이라고 예상하겠습니다.

만약 전세 계약시 보증보험이 가입이 안 되는 경우입니다

이 때 등기사항증명원이 깨끗하다고 가정을 하면 보증금은 안전한가 입니다

 

임대인 사정으로 아파트가 경매가 진행되어 여러번 유찰되어 최저 입찰가격이 5,000만원이 됐다고 가정해 보시다.

입찰자가 가격이 싸다고 5,000만원에 입찰을 했서 낙찰을 받아도 임차인은 대항력이  있어서 새로은 임대인에게 보증금을 받 을 수 있습니다.

 

다만 임차인은 단지 가격이 저렴해 보인다는 이유로 덜컥 입찰에 나서는 것을 주의해야 합니다.

인수할 전세보증금액을 합산할 경우 부동산을 시세보다 비싸게 사는 꼴이 될 수 있기 때문입니다.

우선 5,000만 원은 싸 보일 수 있지만, 결과적으로 2억 3,000만원짜리 부동산을 경매에서 2억 5000만 원(낙찰가 5,000만 원 + 인수할 전세보증금액 2억 원)에 비싸게 사는 셈이라 무턱대고 입찰하면 손해를 볼 수 있습니다.
오히려 임차인은 최저입찰가격이 500만~1000만원(배당절차에서 이 경우 경매 비용 300만~500만 원을 제외하고 선순위인 조세채권자가 조금이라도 배당을 받을 수 있는 수준) 정도로 떨어질 때까지 기다렸다 입찰해야 유리합니다.

대항력 있는 선순위 임차인이 있는 경매 물건은 응찰자가 적기 때문에 ‘단독입찰’로 소유자가 될 기회가 많습니다.

대항력 있는 임차인이라면 최저입찰가격이 경매 비용을 조금 넘기는 수준으로 떨어질 때까지 기다리는 게 합리적입니다.

 

다만 아파트 시세가 전세금 보다 하락할 경우에는 여러가지 문제점이 발생합니다.

아파트가 1억5.000만원이라면 임차인이 최저 입착가격이 100만원이라도 결국 2억100만 원에 구입하게 됩니다

 

하지면 보험금은 아파트 시세와 관계없이 2억원를 보험회사에 받을 수 있습니다.

보증보험이 보험료는 있지만 그래도 전세보증금 안전은 최고 입니다

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