계약갱신거절 후 간단하게에 알아봅시다 임대인 임차인 모두가 알아야 하는 주택임대차보호법중 계약갱신거절에 알아봅시다

주택임대차보호법에 대해서 알아봅시다 계약갱신거절에 대하여 간단하게에 알아봅시다 임대인 임차인 모두가 알아야 하는 주택임대차보호법중 계약갱신거절에 알아봅시다

안녕하십니까

부동산 신문읽어드립입니다

주택임대차보호법에 관한 내용입니다

주택임대차 보호법중에서 계약갱신거절에 대해서 알아볼려고 합니다

임대인 임차인은 꼭보시고 숙지를 하셔서 피해를 보는 일이 없도록 합시다

Q2.임대인이 본인 또는 직계 존·비속의 직접 거주를 이유로 갱신 거절하였으나, 목적주택에 거주하다가 제3자에게 임대를 한 경우 어떻게 되는지?

갱신요구가 거절되지 않았다면 계약이 갱신되었을 기간 (2년) 이 지나기 전에 제3자에게 임대한 경우 원칙적으로 임대인은 종전 임차인이 입은 손해를 배상하여야 합니다.

다만, 예외적으로 정당한 사유가 존재하는 경우 손해배상책임을 면할 수 있을 것입니다.

제3자에게 목적 주택 임대 시 손해배상액 산정

① 임대인과 임차인 간 손해배상 예정액

② ①"이 없는 경우 법정 손해배상 예정액 중 가장 큰 금액

1) 갱신 거절 당시 월단위 임대료(전세금은 전액 월세로 전환, 법정 전환율 4% 적용) 3개월분에 해당하는 금액

2) 임대인이 새로운 임차인에게 임대하여 얻은 월단위 임대료 - 갱신 거절 당시 월단위 임대료의 2년 분에 해당하는 금액

3) 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액

Q3 실거주를 이유로 갱신거절한 임대인이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 손해배상책임을 면할 수 있는 정당한 사유는 무엇인지?

정당한 사유는 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 사정으로 제3자에게 임대를 할 수밖에 없는 불가피한 사유를 의미합니다.

•가령 실거주를 하던 직계존속이 갑자기 사망한 경우, 실거주 중 갑자기 해외 주재원으로 파견되는 경우 등 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 불가 피한 사유를 의미합니다.

Q4 임대인의 직접 거주 사유가 허위인 경우, 임차인이 손해배상 청구를 위해 직접 거주가 허위인 것을 확인할 수 있는 방법은?

정부는 갱신거절 임차인이 해당 물건의 전입세대 또는 확정일자 열람을 통해 임대인의 직접거주 또는 제3자 임대 등의 사실을 확인할 수 있도록 할 계획입니다.

갱신거절 임차인 임대차 정보 열람권 확대

① 주민등록 전입세대 열람범위 확대(주민등록법 시행규칙 제14조)

② 확정일자 등 열람범위 확대(주택임대차 보호법 시행령 제5조)

Q5 임대인이 실거주를 사유로 갱신거절을 한 후 공실로 비워 둔 경우 주택임대차보호법 위반 으로 손해배상책임을 부담하는지?

임대인이 실거주를 사유로 갱신거절을 한 후 주택을 공실로 비워둔 것이 실거주 의사 없이 허위로 갱신거절한 것으로 판단될 경우에는 주택임대차보 호법 위반에 따른 민법 제750조 일반불법행위 책임을 지게 될 수 있습니다. 

*제3자에게 임대한 것은 아니므로 주택임대차보호법 제6조의3제5항의 법정손해배상책임의 대상은 아닙니다.

ㆍ다만, 집주인이 입주를 하기 위해 주택수선이나 인테리어 공사를 하는 경우, 거주하던 직계존속이 사망한 경우 등으로 불가피하게 일시적으로 공실로 둘 수밖에 없었던 경우 등에는 손해배상의 요건 중 위법성이 인정 되지 않아 손해배상책임을 면할 수 있을 것입니다.

임대인의 직접 거주 사유가 허위인 경우, 임차 인이 손해배상 청구를 위해 직접 거주가 허위 인 것을 확인할 수 있는 방법은?

Q6. 법인이 임대인인 경우 직접 거주를 이유로 갱신거절이 가능한지?

불가능합니다. 법인이 주택임대차보호법에 따른 실거주 할 수 있는 대상 으로 보기 어렵기 때문입니다.

많은 방문을 하셔서 영상을 봐주시면 고맙겠습니다

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동영상보기입니다

https://youtu.be/I5tro54wzgU