전세사기 예방법입니다 정확하게 전세사기 및 깡통전세에 대하여 알아봅시다

전세사기는 예방이 최선입니다 

요즘은 누구라도 전세를 구하느라 애를 먹고 있습니다. 
본인 알아서 방을 구할 수밖에 없는데  돈을 아끼기 위해 월세보다 전세가 좋다고 생각합니다

임차인의 발목을 잡고 있는것은 '전세사기'입니다. 
지금까지 모은 돈 외에도 대출을 받아야 전세보증금을 마련할 수 있는데 요즘은 전세 사기 소식이 매일 나오고 있습니다. 
인터넷 커뮤니티와 부동산 등 전세 사기를 피하기 위해 최선을 다하고 있습니다. 
그래서 준비를 했습니다. 전세 사기의 종류와 예방 방법을 정리해 보겠습니다.

우선 집주인의 성향에 따라 두 종류로 나눌 수 있습니다. 
①집주인이 공인중개사함께 임차인을 조직적으로 속이거나 무리하게 갭투자를 해서 집값 하락으로 보증금을 돌려주지 못하는 경우입니다.

②집주인이 협조해서 보증금을 돌려줄 수는 있지만 임차인이 사기를 당하고 있는 줄 모르고 언젠가 집주인이 숨어버릴 수도 있습니다. 

임대계약과 매매계약을 동시에 진행한 뒤 임대인이 바뀌는 '동시진행'이 가장 많은 유형입니다. 
컨설팅 회사가 매매가 이상의 전셋값을 받은 뒤 무자금 갭투자하려는 '바지 집주인'에게 이름을 내주고 사라지는 것입니다.
신규 빌라 분양때 전세를 동시 진행 유형도 2위를 차지했습니다.

집주인이나 부동산 정보가 제대로 파악되지 않는 경우가 많았습니다. 
임차인의 재산을 숨기고 개인회생이나 파산신청을 하는 경우가 있습니다

임대인 세금 체납액의 알려주지 않는 경우가 있습니다  
임대인이 신탁회사 동의 없이 신탁회사 명의로 부동산을 계약하는 신탁전세계약의 하는 경우도 있습니다

세입자가 모르는 사이에 집을 담보로 돈을 빌리는 타입도 있습니다. 
임차인이 대항력을 얻기 전날 임대인이 대출하는 경우가 있습니다
임차인에게 잠시 다른 주택에 전입신고하게한 후 대출을 한 경우가 있습니다
위조 또는 부실한 전입세대열람원를 근거로 대출회사에서 빌린 후 사라진 경우가 있습니다
전세에는 그 밖에도 많은 종류의 사기가 있습니다. 
전세금이라는 큰 돈이 집주인에게 맡겨져 있기 때문입니다. 
당신의 돈을 되찾을 수 있는 장치를 최대한 활용해야 합니다. 
전세물건 찾기부터 계약 후 입주까지 입주자가 확인해야 하는 확인사항을 알려드립니다.

1. 깡통전세를 피하는 것입니다. 

우선 시장 가격을 정확하게 파악하는 것입니다. 
국토교통부 실거래가 공시시스템, 디스코 등 다양한 부동산 사이트를 통해 
위치, 준공년, 면적 등 비슷한 조건으로 주택 시세와 전세계약 매물를 찾아야 합니다. 
그리고 보증금은 매매가격의 70%를 넘지 않는 것이 좋습니다. 
시장에서는 전세가율이 70%를 넘을 경우 주로 '깡통전세'에 해당합니다 
임대인은 보증금을 돌려줄 여력이 없는 '무자본 갭 투자자'일 수 있으니 꼭 확인하시기 바랍니다.

전세주택을 선택한 경우 전세보증금 반환보증보험에 가입할 수 있는지도 봐야 합니다. 
임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 보증보험이 대신 임차인에게 돈을 반환하고 임차인에게 배상권을 청구합니다. 
이번 달부터 전세가율이 90% 이상인 주택은 보험이 적용되지 않습니다. 
집주인이 가입시 습관적으로 돈을 돌려주지 않은 '나쁜 집주인'이거나 건물이 불법 건축물인 경우 
가입이 거부되므로 예방조치로라도 가입 여부를 확인하는 것이 좋습니다.

 

2.주택도시보증공사(HUG)의 안심 전세 앱을 활용하는 방법도 있습니다. 

시세 조회도 가능하고 원하는 법률 상담이나 보증 보험 가입도 한 번에 할 수 있거든요.

 

3. 계약을 체결할 때에는 '등기부등본과 집주인'을 확인하여 주십시오.

인터넷 등기소에서 계약 전 등기부등본을 직접 발급을 밭으시면 됩니다
위조되지 않은 등기부등본과 집의 권리관계를 정확하게 파악해야 합니다. 
갑구와 을구에 들어가기 전에 돈을 빌려준 '선순위채권자'가 있는지 확인하세요.
 집이 경매에 부쳐질 때 선순위 채권자가 있으면 임대 보증금을 돌려받을 수 없습니다.
선순위 채권자의 자금을 돌려주는 것이 우선이기 때문입니다.

또한 신탁등기가 등기부에 기재되어 있는지도 확인해야 합니다. 
집주인은 신탁회사에서 대출을 받았을 가능성이 있기 때문에 그렇습니다.
신탁원부를 반드시 발급받아 신탁회사의 확인 후 임대차계약 동의를 얻는 것이 중요합니다. 
이 절차가 없으면 임대차 보호법의 대상에 들지 않을 수도 있습니다

4. 계약 시 가장 중요한 임대인 확인 절차입니다. 

임대인이 누구인지 반드시 확인해야 합니다. 
임대인의 신원이 확실하지 않은지, 계약하러 온 사람이 등기상 임대인과 다른지 신분증, 인감증명서를 통해 확인해야 합니다. 
임대인이 전체 부동산 권리를 갖고 있는지, 일부 지분만 가지고 있는지도 봐야 합니다. 
지분만 가지고 있으면 지분권자 전원과 계약해야 하거든요.

5. 임대인이 신탁회사나 법인인지 여부를 확인하는 것은 필수입니다. 

"법인 임대인의 경우 법인이 파산, 청산 시 직원들의 체불임금채권 등이 우선시돼 개인 임차인이 돈을 받기 어려울 수 있습니다.
"법인등기부등본과 자본금을 확인해 전세보증금반환보증보험 가입이 되는지도 봐야 합니다

6.임대인 체납 사실도 반드시 확인해야 합니다. 

올해 3월부터 공인중개사를 통해 임대인이 동의하는 경우 임차인이 임대인의 국세, 지방세 체납 사실을 확인할 수 있게 됐습니다. 
임대인의 경제적 능력을 알 수 있기 때문에 반드시 확인하고 이를 싫어하는 사람이 있다면 가급적 계약을 하지 않는 것이 좋습니다.

7. 임대인뿐만 아니라 계약을 돕는 공인중개사가 진짜 중개사인지 의심해봐야 합니다. 

한국공인중개사협회 정보광장에서 개업공인중개사 여부를 확인할 수 있습니다. 
중개사가 아닌 중개보조원이라면 국가공간정보포털 홈페이지에서 검색할 수 있습니다. 
분양사무소 직원이 계약할 수 있으므로 공인중개업소 내에 있는 자격증을 확인해야 합니다.

8.계약서에 특약을 넣으시면 향후 법적 분쟁 시 유리할 수 있습니다.

 '계약 후 잔금을 지급한 뒤 다음날까지 근저당을 설정하지 않는다',
 '집주인 명의가 바뀔 때 임차인 동의를 얻거나 그렇지 않을 때 계약을 해지하고 보증금을 돌려준다',
 '임대인이 계약 후 집을 담보로 대출받으면 계약을 취소한다' 등의 문구가 들어갈 수 있습니다.

9.계약이 끝났으면 이사하는 날 집을 비운 것을 확인하고 잔금을 치르는 게 좋습니다. 

제가 거기 들어가서 살아야 전입신고가 가능합니다
확정일자를 받고 전입신고를 해야 돈을 돌려받을 권리인 대항력이 생기고 
경매에 나올 때 먼저 돈을 돌려받는 우선변제권을 갖게 됩니다. 
입주 후 14일 이내에 해야 하니 최대한 빨리 받아보시길 권합니다. 
이후 등기부등본을 다시 한번 발급받아 제대로 됐는지 확인하는 절차도 필수입니다. 
계약일 30일 이내에 주택전월세신고도 함께 진행하면 됩니다.

10. 계약 체결 도중은 물론 계약이 체결된 이후 재계약 직전에도 등기 내용이 바뀐 적은 없는지 
임대인이 바뀌었는지 등을 지속적으로 확인해야 합니다. 

임대인과 연락을 계속하면서 임대인이 변경되거나 연락이 끊기지 않는지 알아보는 것도 좋은 방법입니다.

위 내용을 정확히 한번확인해 주세요 

내 돈을 지킨다는 마음으로 내가 사는 집이 위험하지 않은지 꼭 확인하고 안전하게 계약하길 바랍니다.