임차권등기명령 신청이 능사는 아니다

"제가 살고 있는 빌라는 이른바 '깡통 전세'라 전세보증금을 돌려받지 못합니다.

문제는 집주인에게 임차권등기 명령을 신청하겠다고

통보해도 관리비는 그대로 내야 한다는 점입니다.

보증금을 돌려받지 못해서 답답한데 관리비를 내야 하니 막막합니다."

임대인과 세입자가 임대차 임차권등기명령 제도에 대한

오해로 마찰을 빚는 경우는 드물지 않습니다.

전세권 임차권등기명령 제도는 임차인이 계약이 종료됐음에도

전세금을 돌려받지 못할 경우  

대항력과 주택에 대한 우선변제권을 유지하기 위해 신청하는 제도입니다.

계약이 해지되더라도 임차인의 지위를 인정된다는 의미입니다.

임차권 등기명령을 신청하면 세입자의 의무 중 하나인 집주인 명도에게

집을 돌려줘야 할 의무를 다했다고 생각하는 경향이 있습니다.

임차권 등기명령을 신청한다고 해서

임차인의 명도 의무이행 자체를 의미하는 것은 아닙니다.

따라서 집을 비워야 할 의무가 남아 있습니다.

임차인이 해당 주택에서 다른 곳으로 이사를 가야 할 경우를

대비하기 위한 것이 임차권등기명령의 목적입니다.

세입자가 다른 곳에 전입신고를 하자마자

대항력과 우선 변제권이 상실됐기 때문입니다.

이 경우 임차인이 다른 곳으로 이주했기 때문에

임차인이 해당 주택에 명도 의무를 유지하면서

대항력과 우선변제권을 유지한 정황으로 볼 수 있습니다.

따라서 세입자는 해당 주택 소유자에게

임대료나 관리비 등을 지급할 의무가 없습니다.

세입자는 명도 의무를 지켰지만

집주인은 전세금 반환 의무를 지키지 않아 돌려받을 때까지

이자를 계산해 밀린 이자를 청구할 수 있습니다.

반대로 이사를 가지 않고 임차권등기명령만 신청했다면 어떨까요?

이 경우 임차권등기명령의 이점을 전혀 활용할 수 없게 됩니다.

임차권등기명령을 신청하지 않아도 임차인이 전세를 돌려받을 수 없어,

집에 머무는 것만으로도 경쟁력과 우선상환권이 유지되기 때문입니다.

문제는 집을 빼줘야 하는 세입자도 명도 의무를 지키지 않았다는 점입니다.

물론 전세보증금이 반환되지 않아 이사가 불가능하지만

법적으로는 집주인과 세입자가 동시에 의무를 준수해야 하기 때문에

세입자도 체류기간 중 의무를 이행해야 합니다.

계약이 종료되더라도 세입자는 계속 거주하기 때문에

임대료와 관리비 납부 의무를 지켜야 합니다.

아울러 임대차등기명령의 또 다른 장점인 전세금 반환 지연이자 

역시 세입자가 명도 의무를 지킨 후 청구할 수 있다는 사실을 명심해야 합니다.

반면임차권등기명령을 이용할 때 유의해야 할 점이 있습니다.

첫째, 임대차 등기명령을 언제 신청해야 할지 모르는 경우가 많습니다.

임대차 등기명령을 문제를 예방하기 위한 보험으로 생각하고

사전 신청을 고려합니다.

다만 계약이 끝난 후 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

피해가 예상되는 경우 사전 신청이 불가능합니다.

둘째,  전세금 반환소송을  위해서는 임대차권 등록명령이

필수적이라고 생각하는 경향이 있습니다.

임차인이 이사할 계획이 없으면 임차권 등록 신청 여부와 관계없이

임차권을 반납하지 않는 집주인을 상대로

임대차 반환 소송을 제기할 수 있습니다.

 

동영상보기입니다

https://youtu.be/nZrgJB4GkDM